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旭辉集团:另类扩张,合作项目较多

By 网为 •  2019-02-11 01:01 •  8次点击 短消息

摘 要

旭辉集团股份有限公司是旭辉控股(00884.HK)旗下主要的地产业务开发运营实体,专注于在中国一、二线城市开发高品质及针对自用需求的大众住宅物业,同时还涵盖商务办公、商业综合体等其他多种物业的投资开发及运营。目前公司已经实现全国化的经营布局,物业项目分布于长三角、环渤海、中西部及华南地区。

公司在房地产业务方面呈现以下特征:

(1)公司以增加合作项目、降低权益比率的方式高速扩张。从获取土地情况看,2017年拿地明显增多,而权益比率较低,权益土地储备建筑面积/规划建筑面积仅为45.49%。截至2017年末,公司共有71个在建项目,其中41个为非并表项目。

(2)深耕一二线城市,布局长三角、环渤海、中西部及华南地区。从土地储备看,公司布局城市超过30个。其中,一线城市包括北京、上海和广州;二线城市土储占比在85%左右,主要包括重庆、杭州、武汉、合肥、沈阳、长沙、佛山、天津、南京、苏州、宁波、无锡等区域;三线城市占比较小,17年末土地储备权益建筑面积占比为8.58%。

(3)公司采用高周转策略,新开工面积持续攀升,非并表项目偏多,库存去化率分化。15-17年,新开工面积逐年上升,其中17年由16年的344.82万平方米激增至851.26万平方米,与此同时,竣工面积持续下滑,17年仅为156.04万平方米。旭辉集团采取加快项目新开工、放慢已预售项目施工进度的策略,通过新开工项目预售加快现金回流,扩张步伐较快。

(4)债务方面,有息债务攀升,货币资金安全垫较厚,非并表项目具有潜在风险。

公司的优势在于:(1)资产规模较大,土储和货值较高。(2)境外母公司旭辉控股(集团)有限公司是港交所上市公司,融资渠道较为丰富。(3)集团坚持房地产主业,布局均衡,近年来销售规模增速较快,周转效率较高。

相较其他房企,旭辉集团有一个显著特征,即以增加合作项目、降低权益比率的方式实现高速扩张。这一特征的优点在于,公司扩张的同时,通过合作项目分散风险、降低投入成本。同时,这一特征也有其劣势,非并表项目游离于表外,可能盈利表现更弱、债务负担更重,使得报表的参考性减弱,因此,需关注非并表项目销售、债务以及特殊条款安排对公司偿债能力的影响。

风险提示:数据口径有偏差,房地产政策超预期。

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