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调研10余家品牌公寓后,总结了公区设计的8大策略,绝对干货!

By 霸气苍穹 •  2019-01-09 11:05 •  8次点击 短消息



清华大学建筑学院周艳珉教授工作室此前通过实地调研的方式,先后到北京和上海的长租公寓,特别是北京地区,冠寓、泊寓、湾流、自如寓等十余家门店设施进行了深入调研。


基于上面的这些调研,总结了长租公寓公区还有居室的一些设计经验。这里面到底有什么需求?我们观察到什么,设计应该达到什么样的目标等,都进行了深刻思考?总体来看,关于公区的设计策略总结了这样八条。


实地调研泊寓、自如等10余家长租公寓,Get了这些「宝贵经验」……(上)



公共区域设计的8大策略



1
满足刚需

公共空间的刚需是什么呢?


首先是一个大桌,加上一组沙发,这两个必须得有。大桌既能够吃饭也能够组织活动,比如插花、画画等活动,这个桌子都特别有用。但是桌子不要弄成一整张,最好可分可合。沙发也是必要的,因为有时候需要休闲,看个电影或者谈话,也需要用到沙发。


除了大桌和沙发,公区还有很多像服务台等功能也是必配的。公区的基本配置大概是这样的:厨房、洗衣房、公共厨房,还有餐厅,沙发区、大桌区。



这些空间合起来怎么都不会小于100平米。我们把调研过的长租公寓空间面积进行了统计,不会低于这个数。当然公区也不需要特别大,适当就可以,比如二三百平米,再大也没有什么用,如果很大可以考虑分到各个楼层里。


2
开敞灵活


公共空间第二个设计策略是开敞灵活,核心的空间需要功能叠加。


就像建筑学平时常画的泡泡图的这个感觉:入口、健身房最好是对外开放才能够更有效;服务台后面要有房间;中间这块尽量联络起来,比如公共餐厅跟休闲办公,恨不得搁一块,公共餐厅可以用于一般的活动,休闲办公也可以当餐厅用,这才能高效


当然,卫生间等小的空间也必须要有。


3
公私兼备

第三个策略是需要公私兼备,既要有开敞的空间也要有私密的空间。

我们可以从龙湖冠寓的这张图来看,这里面特别有意思,做了一个吊起来的包包,人坐在里面很舒服,我也坐了一下觉得有点晕眩感,但是年轻人很愿意晃在那儿,包裹起来听着音乐,觉得挺私密的。

这个吊椅的方向也特别对,就看着窗外,这样年轻人就感觉特别私密。我去了不止一次,有一次发现这样一个画面,女孩在里面,男孩在外面,这种私密关系特别合适。所以我觉得年轻人有这个欲望和需求,应该在这里面创造出来。


下面这张图是这里有一个小的房间,可以关起来,这样就非常好,公区就得有一间屋子能够关上,用于放影音,或者是开PARTY以及其它小的活动,可以满足隔音的需求,不能完全开敞。我们当时去调研的时候问他们需要什么呢?他们说需要一个安静点的房间,所以哪怕再困难也尽量弄出一间可以关上一点的房间来。



4
分时利用

设计策略四是分时利用。

比如说健身房,特别明显的是到晚上就特别有用,白天很少有人用。还有影音区,当然白天可以出租让别人用。所以设计的时候,我们应该把这些房子贴边,可以对外开一个门,从外面进来不用经过里面。可以考虑把某些空间白天给老人用,老人白天有时间,晚上不来了,分开正好就合适了。


万科想得也挺好的,把部分空间租给一些小工作室,比如画室、手工这些,白天没人正好让他们当办公室。收一点钱或者根本不收费,随便来用。但是要求每一段时间要来定期给住户上课,这样万科没给人家钱,人家也有空间可用,相得益彰。这种功能的叠合也是非常有意义的。


5
节约人力


第五个策略是节约人力,这是长租公寓中非常重要的一件事。


我们调研后发现,一个公寓差不多是3-4人管理,一个店长往往还兼着两个店,人力一点都不能浪费。所以很容易得出一个结论,就是公寓的服务台一定要设在公区里。


下面这个图,右边是大门,服务区就应该设在大门旁边,没看见公区,这个人待着就特别浪费,待在这儿公区那边需要服务或者有点什么情况,没看到的话服务也不够及时。


所以我们更希望是右图的样子,宁可放弃入口也要放在公区里面,既能够看到厨房和洗衣房,公区有什么需求或者不良行为,也能够及时管理,这样子就好多了,服务台的位置是很重要的。



6
关注员工

策略六是关注员工,让员工的工作能够和生活有效的结合起来。


调研中发现很多长租公寓因为员工人少,其实没有时间倒班。如果晚上8点下班,住户们很多10点以后才回来,这个时候也有很多事情找管理员,所以管理员不在不行,上班到很晚就很累。有几家长租公寓做得不错,把公寓里的一个房间给管理人员住,他晚上自然就在那儿,一叫就来,所以这种模式很不错,可以考虑在服务台这块或者其他位置适当给管理人员留一个地方。


我们调研了一家,男的是店长,夫人也在这,他们就住在这个店里。我感觉如果把店长的家庭的事情解决了,他就可以踏踏实实在这儿干事,夫人也能帮着点。比如我们调研那天,夫人也帮着张罗我们,这样也挺好的。甚至我觉得,让一对夫妇管理这种店未必不是一件好事,他们全天都在这儿也踏实,能节约一些劳动力。所以在设计时,建筑上也应该仔细考虑员工。


7
增值创收


第七个策略是增值创收。


这一点现在各大公寓都知道,公寓里有很多东西都能够创收,比如咖啡机、自动售卖机、公共的收纳柜、抓娃娃机等,其实都挺有用。


那跟建筑有什么关系呢?实际设计中需要特别要重视墙面的利用,起初没太注意,设置大玻璃没弄插座,结果这些东西就没地方搁。根据后期发展需要,这些设备会越来越多,刚开始设计时就要留出一些实墙面,这个没解决好的话,最后就会使得原来挺漂亮的空间,到处都堵上这个东西,所以我觉得公区设计应提前想到,留有一定的墙面空间。



8
防止侵占

公区设计的最后一个策略是防止侵占,避免哪些容易发生侵占的空间。


比如说居室中间设置有起居厅,觉得特别讲究,我们发现也有问题。比如说这两个屋子的人都不认识,他们特别容易把东西往公共空间搁,把这个空间弄得特别乱,谁也不愿意好好收拾。这个空间就有一些浪费,价值没上来。除非一些高端、价格特别贵的公寓,可能这个公共空间能处理好。而一般的年轻人不大会生活,处理不好。比如下面这张照片,公共厅就这么乱七八糟堆着,其实屋里也挺乱的,公共空间更乱。




还有一类侵占现象,比如下面这两张图,公寓是从旅馆改造来的,原来设置有小门廊,只要管理员不说,住户就会堆东西,堆垃圾或者放鞋。住户觉得你给留了这么点地方,就觉得这也不太侵占公共走道,就喜欢搁点东西,最后容易引发住户之间的矛盾。